Provize realitní kanceláře: kolik zaplatíte a kdo ji hradí

Nejběžnější provize realitní kanceláře v Česku se pohybuje mezi 3 a 6 % z kupní ceny bez DPH, v praxi nejčastěji 4 až 5 procent. Platí ji obvykle prodávající, u pronájmů to bývá nájemce.

Výše provize není v Česku zákonem stanovená. Je to věc dohody mezi vámi a makléřem, což potvrzuje i Asociace realitních kanceláří ČR. Než podepíšete smlouvu, ověřte tři věci:

• zda je uvedená sazba s DPH nebo bez DPH,
• co konkrétně provize zahrnuje (fotky, inzerci, právní servis),
• kdy přesně je splatná.

Profesionální tip: *Vyžadujte vždy písemný rozpis provize s jasně uvedenou částkou, s DPH i bez DPH.

Klíčové poznatky

Kolik stojí provize realitní kanceláře v korunách

Procenta znějí abstraktně, dokud si je nepřevedete na konkrétní částku. U rodinného domu za 7 milionů korun se stejná sazba promění na 280 000 Kč bez daně, tedy 338 800 Kč s DPH.

U levnějších nemovitostí makléři často místo procenta nastaví pevné minimum, protože procentuální provize by jim nepokryla základní náklady na marketing a právní servis. Proto se u nemovitostí do určité hodnoty běžně používá minimální provize v řádu desítek tisíc korun bez DPH.

Orientační přehled podle hodnoty nemovitosti:

• Do 2 milionů Kč: obvykle pevná minimální částka, procenta se zde často nevyplatí realitce
• 2 až 5 milionů Kč: typicky 4 až 5 % z kupní ceny bez DPH
• 5 až 10 milionů Kč: sazba se často pohybuje na spodní hranici pásma, tedy kolem 3 až 4 %
• Nad 10 milionů Kč: prostor pro individuální vyjednávání, procento klesá s rostoucí hodnotou

Profesionální tip: *Vždy si nechte spočítat konkrétní částku v korunách, ne jen procenta.

To je částka, za kterou má smysl vyjednávat, ne slevu pár tisíc korun na inzerci.

Kdo platí provizi a kdy na ni vzniká nárok

Platí ten, kdo si zprostředkovatelskou službu objednal. U prodeje nemovitosti je to prakticky vždy prodávající, i když se v inzerátu objeví formulace, že provizi hradí kupující. Ekonomicky ji nese ten, kdo makléře smluvně zavázal, bez ohledu na to, jak je platba formálně rozdělena.

Právní praxe a odborné analýzy popisují čtyři momenty, kdy může nárok na provizi vzniknout:

• uzavřením kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím,
• obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy, i když k podpisu dojde později,
• splněním odkládací podmínky sjednané ve smlouvě se zprostředkovatelem,
• řádným splněním zprostředkovatelské smlouvy podle jejích vlastních podmínek.

Podle Epravo může nárok na provizi přetrvat i po zrušení kupní smlouvy, pokud makléř svou část práce už splnil, tedy obstaral kupce nebo smlouvu zajistil.

Profesionální tip: Do smlouvy s makléřem si nechte napsat, že provize je splatná až po úhradě kupní ceny do úschovy nebo po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ochráníte se tak před situací, kdy byste platili provizi dřív, než transakce doopravdy proběhne.

Procento, paušál nebo hybrid: který model provize dává smysl

Volba modelu závisí na hodnotě nemovitosti a na tom, co od makléře očekáváte.

1. Procentuální provize motivuje makléře vyjednat co nejvyšší cenu, protože jeho odměna roste s prodejní hodnotou. Vyplatí se hlavně u dražších nemovitostí, kde má makléř skutečný prostor ovlivnit výsledek vyjednáváním.
2. Paušální poplatek funguje dobře u levnějších bytů a pozemků, kde by procento nepokrylo náklady na kvalitní prezentaci. Riziko je opačné: pokud je paušál nízký, makléř nemá důvod investovat čas do agresivnějšího marketingu.
3. Hybridní model kombinuje minimální pevnou částku s procentem nad určitým prahem prodejní ceny. Tento model bývá v praxi nejvyváženější, protože motivuje makléře prodat nemovitost dráž, ale zároveň mu garantuje pokrytí základních nákladů i u levnějších obchodů.

Kritérium výběru by nemělo být jen „kdo chce nejmíň procent“. Nižší sazba často znamená omezenější rozsah služeb, upozorňuje srovnávací portál pro realitní makléře, a investice do lepší prezentace se prodejci často vrátí ve vyšší konečné ceně.

Co má provize zahrnovat a kde se schovávají poplatky navíc

Standardní provize by měla pokrývat celý proces od ocenění po předání klíčů, ne jen samotné vystavení inzerátu.

Za rozumnou sazbu byste měli dostat:

• odhad tržní ceny nemovitosti podložený srovnáním v lokalitě,
• profesionální fotografie a případně video nebo virtuální prohlídku,
• inzerci na hlavních realitních portálech a sociálních sítích,
• organizaci a vedení prohlídek se zájemci,
• právní servis včetně smluv a asistence s úschovou peněz,
• vyjednávání s kupujícím ve váš prospěch.

Problém nastává, když se položky, které by měly být součástí provize, objeví jako samostatné účtované poplatky. Typicky jde o profesionálního fotografa, placenou prioritní inzerci na portálech nebo znalecký posudek k nemovitosti. Praguemorning doporučuje trvat na písemném, položkovém rozpisu v korunách s jasně vyznačenou DPH, než cokoliv podepíšete. Ústní příslib „to je v tom zahrnuté“ vás při sporu neochrání.

Checklist a smluvní klauzule před podpisem se realitkou

Než podepíšete smlouvu o zprostředkování, projděte si tento krátký seznam:

1. Je sazba uvedena s DPH, nebo bez DPH?
2. Máte písemný rozpis konkrétních služeb, ne jen procento?
3. Je jasně napsáno, kdy je provize splatná?
4. Jak dlouho trvá exkluzivita a co se stane při jejím vypovězení?
5. Jaká je sankce, pokud od smlouvy odstoupíte vy?

Prostor k vyjednávání existuje téměř vždy: sazbu lze snížit o půl procentního bodu, získat bonus za rychlejší prodej nebo si vymínit kratší exkluzivitu, třeba tři měsíce místo šesti.

Profesionální tip: Do smlouvy si nechte zapsat konkrétní větu typu: „Provize je splatná do pěti dnů po vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí.“ Vágní formulace jako „po dokončení obchodu“ vede ke sporům o to, co dokončení znamená.

Zvažte i klauzuli o započtení rezervační platby proti konečné provizi, ať neplatíte fakticky dvakrát.

Jak provizi řešíme v Realitním týmu Černý na Mladoboleslavsku

V Mladé Boleslavi a okolních obcích nastavujeme provizi podle rozsahu práce, ne podle nejnižšího čísla, které dokážeme napsat do nabídky. Do standardní služby zahrnujeme:

• profesionální fotografie, videoprohlídky a homestaging před prezentací nemovitosti,
• cílenou inzerci na realitních portálech a sociálních sítích,
• právní servis včetně smluvní dokumentace a asistence s úschovou,
• u pozemků prověření územního plánu, sítí a přístupových cest.

U pozemků a developerských příležitostí jde vyšší provize typicky ruku v ruce s hlubší due diligence: prověření technických sítí a využitelnosti pozemku dokáže zachránit obchod dřív, než se zadrhne na katastru.

Jak porovnat nabídky provizí od různých kanceláří

Srovnávat jen holé procento je nejčastější chyba prodávajících.

Při porovnávání nabídek se ptejte na tři konkrétní věci u každé kanceláře:

• Co přesně je v ceně? Nechte si od každé kanceláře písemný rozpis služeb, ne jen procentní sazbu. Pokud jedna nabídka zahrnuje profesionální fotografie a video a druhá jen základní inzerát s mobilem, nejde o srovnatelné nabídky.
• Jak makléř stanovuje cenu nemovitosti? Kancelář, která vám hned na první schůzce slíbí nejvyšší odhadní cenu, se často snaží jen získat zakázku. Realistický odhad podložený srovnáním prodaných nemovitostí v lokalitě je silnější signál kvality než optimistické číslo.
• Jaká je doba exkluzivity a podmínky výpovědi? Kratší exkluzivita s možností snadného vystoupení ze smlouvy je pro vás bezpečnější než dlouhý závazek bez jasné výstupní cesty.

Rozhodující kritérium by nemělo být „kdo chce nejméně peněz“, ale kdo vám za danou částku dá nejvyšší šanci na rychlý prodej za dobrou cenu.

Jak se provize řeší v zahraničí ve srovnání s Českem

Český model se v mnoha ohledech liší od zvyklostí v jiných zemích, a znalost těchto rozdílů pomáhá pochopit, proč u nás provize vypadá tak, jak vypadá.

V Německu je zvykem, že se provize dělí mezi prodávajícího a kupujícího, přičemž každý platí zhruba polovinu. To je model, který se v Česku prakticky nepoužívá.

Rozdíl je i v tom, co je v provizi zahrnuto: v Česku je běžné, že provize kryje kompletní právní servis včetně smluv a asistence s úschovou, což v jiných zemích často řeší samostatný právník za samostatný poplatek.

Pro prodávajícího v Česku z toho plyne jedno praktické ponaučení: srovnávat naši provizi s americkými čísly nemá smysl, protože zahrnuje jiný rozsah práce. Relevantní srovnání je jen mezi nabídkami tuzemských kanceláří.

Proč se vyplatí ptát se na víc než jen na procento

Většina prodávajících vstupuje do jednání s realitkou s jednou otázkou: kolik to bude stát. Je to špatná otázka, nebo přesněji, je to jen polovina správné otázky. Ta druhá polovina zní: co za to dostanu.

Viděl jsem dost případů, kdy prodávající zvolil kancelář s nejnižší sazbou a pak platil jinak, delší dobou na trhu, nižší prodejní cenou, protože nikdo neinvestoval do slušné prezentace.

Konvenční rada „vyjednejte co nejnižší provizi“ tedy míří špatným směrem. Správná rada zní: vyžadujte přesný rozpis toho, za co platíte, a pak porovnávejte hodnotu, ne jen číslo. Právní jasnost kolem vzniku nároku a splatnosti provize by měla mít stejnou váhu jako výše procenta. Smlouva, která vám garantuje splatnost až po vkladu do katastru, je často cennější než sleva půl procentního bodu.

— Stanislav

Konzultace s Realitním týmem Černý na Mladoboleslavsku

Pokud prodáváte byt, dům nebo pozemek v Mladé Boleslavi a okolí, můžete rovnou porovnat naši nabídku s tím, co jste se dozvěděli výše, konkrétní rozpis služeb, jasně stanovenou DPH a splatnost provize navázanou na vklad do katastru. Realitnitymcerny nabízí kompletní servis od odhadu ceny přes profesionální prezentaci až po právní asistenci, takže víte přesně, za co provizi platíte.

Při srovnávání nabídek jiných kanceláří se držte stejného pravidla jako v checklistu výše: žádejte písemný rozpis, ne jen procento. Pokud chcete nezávazně probrat cenu vaší nemovitosti a rozsah služeb, domluvte si konzultaci k prodeji bytu nebo se podívejte na přehled realitních služeb, které v regionu poskytujeme. Ozvěte se nám ještě před podpisem smlouvy s jinou kanceláří, porovnání vám nic nestojí.

Zdroje

• Makléřů přibývá, prodejů ne. Provize ve statisících budí ostrou debatu — iDNES
• Epravo
• Provize realitní kanceláře — ARK ČR
• Real‑estate agency commission in Czechia — PragueMorning

Doporučené

• Kdy využít realitní kancelář: Jak a proč s ní spolupracovat
• Jak realitní kancelář zvýší úspěch prodeje nemovitosti
• Srovnání služeb prodeje bytu: co zaplatíte a co dostanete – Realitní tým Černý
• Realitní portál: jak hledat a inzerovat nemovitost v Praze – Realitní tým Černý