Od 1. července 2020 už zákonné předkupní právo spoluvlastníků při běžném prodeji podílu na nemovitosti neplatí. Jedinou výjimkou je spoluvlastnictví vzniklé dědictvím, kde ostatní spoluvlastníci mají právo na odkup podílu po dobu šesti měsíců od jeho vzniku. Pokud tato výjimka nastane, prodávající musí nabídku učinit písemně a dodržet zákonné lhůty. Nesplnění této povinnosti může skončit u soudu.
Stručně:
- Předkupní právo spoluvlastníků na nemovitosti zaniklo s výjimkou případů dědictví, kdy o jeho zachování rozhoduje šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
- Pokud spoluvlastnictví vznikne děděním, mají ostatní spoluvlastníci právo na odkup podílu pouze po dobu šesti měsíců od vzniku.
- Při prodeji podílu po uplynutí této lhůty již předkupní právo neplatí a podíl může kupovat kdokoli.
- Při dědickém spoluvlastnictví je třeba nabídku učinit písemně a s vyznačením přesných podmínek, jinak hrozí soudní spory.
- Výjimky platí také pro převody na osoby blízké nebo zemědělské podniky, kde předkupní právo stále neplatí.
Co změnila novela z 1. 7. 2020 a co to znamená v praxi
Do poloviny roku 2020 platilo, že kdokoli chtěl prodat podíl na nemovitosti, musel jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Tato povinnost vycházela z tehdejšího znění § 1124 a 1125 občanského zákoníku a v praxi komplikovala prodej podílů roky. Novela tento princip otočila: obecné zákonné předkupní právo spoluvlastníků zrušila a nechala jen jednu úzkou výjimku.
Dnes, po novele, platí, že podíl na nemovitosti může vlastník v drtivé většině případů prodat komukoli bez povinnosti nabídnout ho spoluvlastníkům. Zákonodárce tím reagoval na praxi, kdy předkupní právo brzdilo běžné obchodní transakce a komplikovalo i situace, kdy spoluvlastníci mezi sebou nekomunikovali roky.
Prakticky to znamená několik věcí:
- Prodáváte podíl na chalupě, kterou jste spoluvlastnili s kamarádem ze studií? Nemusíte mu ho nabízet.
- Kupujete podíl na bytě od cizí osoby, se kterou vás spojuje jen zápis v katastru? Nehrozí, že transakci napadne někdo z ostatních spoluvlastníků jen proto, že nedostal nabídku.
- Jedinou reálnou brzdou zůstává situace, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle stran, tedy typicky děděním.
Rozdíl mezi stavem před a po novele je tedy fundamentální. Dřív šlo o pravidlo, dnes o výjimku, se kterou se v praxi setká jen menší část spoluvlastníků.
Kdy předkupní právo stále platí: výjimky a lhůty
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků přežilo novelu jen v jediném relevantním případě: pokud spoluvlastnictví vzniklo bez vůle spoluvlastníků, typicky zděděním podílu po zesnulém příbuzném. V takové situaci mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo po dobu půl roku od vzniku spoluvlastnictví.
Praktický výpočet vypadá takto:
- Zůstavitel zemře 1. února 2026, dědické řízení skončí a spoluvlastnictví právně vznikne k datu pravomocného rozhodnutí, například 1. května 2026.
- Šestiměsíční lhůta běží od tohoto data, tedy skončí 1. listopadu 2026.
- Pokud dědic chce podíl prodat v tomto období komukoli jinému než spoluvlastníkovi, musí mu ho nejdřív nabídnout.
- Po uplynutí šesti měsíců výjimka zaniká a platí obecné pravidlo, tedy žádná povinnost nabídky.
Důležitá je i druhá vrstva výjimky: i v rámci této šestiměsíční lhůty předkupní právo nevzniká, pokud prodávající převádí podíl na osobu blízkou, tedy typicky na rodiče, dítě, manžela nebo sourozence. Zvláštní režim se týká také zemědělského závodu, kde zákon klade větší důraz na zachování hospodářské jednotky. A protože předkupní právo se nezapisuje do katastru nemovitostí, je potřeba prověřit dokumentaci k nabytí podílu, nikoli se spokojit s výpisem z katastru.
Jak správně nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům
Pokud spadáte do šestiměsíční výjimky, vzniká vám povinnost nabídnout podíl ve chvíli, kdy máte s kupujícím dohodnuté podmínky prodeje, tedy typicky po podpisu smlouvy nebo rezervační smlouvy s třetí osobou. Nabídka není formalita, kterou lze odbyt telefonátem.
- Nabídka musí mít písemnou formu a měla by obsahovat přesnou cenu a další podmínky, za kterých jste ochotni podíl prodat.
- U nemovitých věcí platí pro přijetí nabídky lhůta obvykle trvá několik měsíců, pokud jste se se spoluvlastníkem nedohodli jinak; obecná úprava předkupního práva je zakotvena v § 2140 a násl. občanského zákoníku.
- Lhůta začíná běžet od doručení nabídky, ne od jejího odeslání, takže si vždy zachovejte doklad o doručení.
- Pokud spoluvlastník lhůtu nechá bez odpovědi proběhnout, jeho právo zaniká a můžete prodat komukoli za stejných nebo lepších podmínek.
Profesionální tip: Než nabídku odešlete, dejte její znění zkontrolovat advokátovi. Špatně formulovaná nabídka, chybějící podmínky nebo nejasná cena dávají spoluvlastníkovi záminku tvrdit, že nabídka neproběhla řádně, a to může celý převod zpochybnit i měsíce po podpisu smlouvy s novým kupujícím.
Vypořádání spoluvlastnictví a jeho dopad na cenu podílu
Když se spoluvlastníci na dalším postupu nedohodnou, nabízí se tři cesty: dohoda, soudní vypořádání nebo prodej celé nemovitosti jako jednoho celku. Právníci se shodují, že dohoda je nejšetrnější a nejrychlejší řešení, protože soudní cesta je časově i finančně náročná a trvá i roky.
Pokud dohoda nevyjde, může kterýkoli spoluvlastník podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak volí mezi třemi variantami, seřazenými zhruba podle míry zásahu do vlastnictví:
- reálné rozdělení nemovitosti, pokud je to fakticky možné (typicky u pozemku),
- přikázání celé věci jednomu ze spoluvlastníků za finanční náhradu ostatním,
- prodej v veřejné dražbě a rozdělení výtěžku podle velikosti podílů.
Kupující podíl na nemovitosti, nikoli celou věc, si téměř vždy vyjedná výraznou slevu. Tato takzvaná likviditní sleva se v praxi pohybuje mezi 20 až 40 procenty tržní hodnoty podílu a odráží riziko, že kupující bude muset spoluvlastnictví dál složitě řešit, případně jít k soudu. Proto se u větších podílů vždy vyplatí nejdřív zvážit prodej celého celku mezi spoluvlastníky navzájem, protože maximalizuje výtěžek pro všechny strany. Praktický postup je jednoduchý: nejprve si nechte podíl ocenit znalcem, pak zkuste vyjednávat o odkupu s ostatními spoluvlastníky, a teprve pokud to nevyjde, oslovte trh s realistickým očekáváním nižší nabídkové ceny.
Regionální pohled: co vidíme v praxi na Mladoboleslavsku
V regionu kolem Mladé Boleslavi, Bakova nad Jizerou nebo Mnichova Hradiště řešíme podíly na nemovitostech nejčastěji po dědickém řízení, kde se sourozenci nebo bratranci nedokážou shodnout na dalším osudu rodinného domu nebo pozemku. Šestiměsíční lhůta u dědictví je v terénu často opomíjená, klienti si ji uvědomí až ve chvíli, kdy chtějí podíl rychle prodat.
Doporučujeme začít vždy znaleckým posouzením reálné hodnoty nemovitosti, otevřenou komunikací mezi spoluvlastníky a až následně právní prověrkou, zda výjimka z předkupního práva vůbec dopadá na váš konkrétní případ. Právníka nebo znalce si přizvěte hned, jakmile se objeví spor o cenu nebo nejasnost v dokumentaci nabytí podílu.
— Stanislav
Jak vám pomůžeme s prodejem podílu na nemovitosti
Prodej spoluvlastnického podílu má jinou dynamiku než prodej celé nemovitosti: menší okruh zájemců, nutnost počítat s likviditní slevou a často i citlivá jednání mezi příbuznými. Realitnitymcerny pro klienty na Mladoboleslavsku řeší celý proces od právní prověrky nabytí podílu a ověření, zda se vás týká šestiměsíční výjimka, přes znalecké ocenění až po marketing, vyjednávání s kupujícími a zajištění hladkého předání nemovitosti po podpisu smlouvy.
Pokud řešíte spoluvlastnický podíl po dědictví, rozvodu nebo rozpad společné investice, ozvěte se nám dřív, než osloví trh sami. Často dokážeme najít cestu k prodeji celku za lepší cenu pro všechny strany, než jakou by přinesl prodej jednotlivých podílů se slevou. Podrobnosti k tomu, jak prodej u nás probíhá, najdete na stránce prodej bytu, odkud vám rádi připravíme nezávaznou konzultaci k vašemu konkrétnímu podílu.
Zdroje
Kompletní znění pravidel k vypořádání spoluvlastnictví najdete v rozboru zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti a v podrobném výkladu k předkupnímu právu spoluvlastníků. Praktický pohled na formální kroky po nabytí nemovitosti nabízí i partnerský přehled formalit po koupi nemovitosti.
This article is general information, not a substitute for advice from a qualified lawyer. Consult a qualified legal professional about your own circumstances before acting on anything here.
- Omezení předkupního práva: krok vpřed nebo zpátky?
