Kdo je účastníkem realitní transakce: průvodce

TL;DR:

• Každý, kdo plánuje koupit nebo prodat nemovitost, musí správně identifikovat všechny účastníky transakce.
• Legální vztahy mezi prodávajícím, kupujícím a realitním zprostředkovatelem jsou upraveny zákonem č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování.

Každý, kdo se chystá koupit nebo prodat nemovitost, se dříve či později ptá: kdo je vlastně účastníkem realitní transakce a jakou roli každý z nich hraje? Odpověď není tak jednoduchá, jak se na první pohled zdá. Správná identifikace všech stran obchodu není jen formalita. Je to základ právní jistoty a ochrany vašich peněz. Tento článek vám přesně vysvětlí, kdo se podílí na prodeji nemovitosti, jaké jsou jejich zákonné povinnosti a co vás čeká v praxi.

Klíčová zjištění

Kdo je účastníkem realitní transakce podle zákona

Odborný termín, který zákon používá, je převodce a nabyvatel. V běžné řeči jde o prodávajícího a kupujícího. Vztahy mezi nimi a realitním zprostředkovatelem upravuje zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Ten poprvé v České republice jasně vymezil práva a povinnosti všech tří stran v trojstranném smluvním rámci.

Jaké jsou konkrétní role jednotlivých účastníků?

• Prodávající (převodce): Musí být oprávněn k převodu, tedy být zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí nebo jednat se souhlasem vlastníka na základě plné moci.
• Kupující (nabyvatel): Má právo na úplné a pravdivé informace o nemovitosti. Před podpisem kupní smlouvy by měl znát všechna omezení a závady váznoucí na nemovitosti.
• Realitní zprostředkovatel: Uzavírá smlouvu o realitním zprostředkování s jednou nebo oběma stranami. Není stranou kupní smlouvy, ale aktivně se podílí na přípravě obchodu, prověřování dokumentů a komunikaci mezi stranami.

Zvláštní postavení mají rezervační smlouvy, které jsou zpravidla trojstranné. Podepíše je prodávající, kupující i realitní kancelář. Zajišťují blokaci nemovitosti pro zájemce a zároveň upravují nárok na provizi. Nejvyšší soud ČR přitom zdůrazňuje, že sankce v trojstranných smlouvách musí být správně navázány na konkrétní smluvní stranu, jinak jsou nevymahatelné.

Jak ověřit skutečné strany transakce

Praxe je složitější než teorie. Nemovitost může mít více spoluvlastníků, může být zatížena exekucí nebo věcným břemenem. Proto je prvním krokem každého bezpečného obchodu důkladná kontrola listu vlastnictví v katastru nemovitostí.

List vlastnictví se skládá z několika oddílů, z nichž každý říká něco jiného:

Bez kontroly listu vlastnictví může kupující snadno nabýt nemovitost od neoprávněné osoby nebo převzít majetek zatížený dluhy. Zvláštní pozornost si zaslouží spoluvlastnictví. Pokud vlastní nemovitost více osob, musí všichni spoluvlastníci souhlasit s prodejem. Chybí-li jediný podpis, celý převod se zablokuje. Tato chyba patří v praxi k nejčastějším příčinám průtahů a sporů.

Profesionální tip: Kontrolu listu vlastnictví provádějte vždy těsně před podpisem smlouvy, ne jen na začátku jednání. Zápisy v katastru se mohou změnit i v průběhu vyjednávání.

Třetí osoby a financování transakce

Realita realitního trhu přináší situace, kdy obchod financuje někdo, kdo není ani prodávajícím, ani kupujícím. Rodiče půjčují dospělým dětem, investoři financují třetí strany, firmy poskytují zápůjčky. Takový zapůjčitel třetí osoby se zpravidla nestává účastníkem kupní smlouvy ani realitního zprostředkování.

To ale neznamená, že makléř může tuto osobu ignorovat. Kde leží přesně jeho povinnosti?

• Realitní kanceláře jsou povinné osoby podle AML zákona a musí identifikovat a kontrolovat účastníky obchodu, včetně původu finančních prostředků, u transakcí přesahujících 1 000 EUR.
• Povinnost identifikace se vztahuje nejen na samotného kupujícího, ale i na zástupce s plnou mocí a fyzické osoby oprávněné jednat za právnické osoby.
• Makléř má ovšem omezenou možnost zkoumat soukromí třetích osob. Nesmí požadovat osobní údaje zapůjčitele nad rámec toho, co zákon umožňuje.
• Pokud není možné provést adekvátní kontrolu zdroje financování, zákon makléři ukládá obchod odmítnout.

Profesionální tip: Vnitřní AML pravidla realitní kanceláře by měla výslovně pamatovat na situaci třetích osob a obsahovat přesné indikátory podezřelých transakcí. Makléři, kteří tuto oblast podceňují, riskují nejen pokuty, ale i trestní odpovědnost.

Praktická doporučení pro účastníky transakce

Znát teorii je jedno. Vědět, jak ji využít při konkrétním obchodu, je jiná věc. Tady jsou kroky, které vám pomohou správně se orientovat v rolích účastníků a vyhnout se nejčastějším chybám.

1. Ověřte totožnost protistrany. Nikdy nepodepisujte smlouvu s někým, jehož totožnost nebyla řádně ověřena. Dobrá realitní kancelář toto zajistí automaticky jako součást AML procedury.
2. Zkontrolujte list vlastnictví osobně. I když zprostředkovatel dokument předloží, projděte si ho sami. Ověřte všechny zápisy v oddílu C.
3. Zjistěte, kdo podepisuje za druhou stranu. Jedná-li zástupce na základě plné moci, ověřte, zda je plná moc platná, aktuální a notářsky ověřená.
4. Ptejte se na rezervační smlouvu. Správná rezervační smlouva chrání kupujícího před tím, aby prodávající mezitím prodal nemovitost jinému zájemci.
5. Nenechte se zmást složitou vlastnickou strukturou. Při spoluvlastnictví nebo právnické osobě jako vlastníkovi si vždy ověřte, kdo je skutečně oprávněn jednat.

Nejčastější omyl v praxi? Lidé si myslí, že stačí podpis jednoho z manželů, protože „druhý souhlasí ústně". U nemovitostí v společném jmění manželů to nestačí. Oba manželé musí podepsat. Přehlédnutí tohoto detailu způsobuje komplikace, které se táhnou měsíce.

Můj pohled na identifikaci účastníků: co se v praxi přehlíží

V realitách pracuji v Mladoboleslavském regionu řadu let a mohu říct, že nejnebezpečnější situace nejsou ty, kde je problém vidět. Jsou to ty, kde se všechno tváří v pořádku.

Zažil jsem případ, kdy kupující přivedl „příbuzného", který reálně celý obchod financoval, ale formálně v žádné smlouvě nestál. Prodávající to nevěděl, makléř to přehlédl. Teprve při hypotečním prověřování vyplynulo, že původ peněz byl sporný a banka obchod zablokovala. Celý případ se táhl přes půl roku.

Správná identifikace všech stran není byrokratická povinnost. Je to základ důvěryhodnosti celého trhu. Myslím, že makléři musí mít odvahu říct klientovi: „Potřebuji vědět, odkud peníze přicházejí," i když je to nepříjemné. Kdo to nedělá, riskuje víc než pokutu. Riskuje reputaci.

Pro zájemce o nemovitosti mám jednu radu: nevěřte, že se vás AML procedury netýkají. Týkají se každého, kdo obchod financuje, a správná realitní kancelář se na to zeptá. Pokud se nezeptá, to samo o sobě je varovný signál.

— Stanislav

Realitní tým Černý: bezpečné transakce v Mladé Boleslavi

Realitnitymcerny pracuje s každou transakcí od prvního kontaktu až po předání klíčů. V regionu Mladoboleslavska dobře víme, jak důležité je mít na své straně tým, který rozumí nejen trhu, ale i právním a smluvním nuancím každého obchodu. Prověřujeme dokumenty, správně identifikujeme všechny strany transakce a postupujeme v souladu s AML zákonem. Ať prodáváte byt v Mladé Boleslavi nebo zvažujete prodej rodinného domu, zajistíme hladký průběh celého procesu. Kontaktujte nás a zjistěte, jak vám naše zkušenosti mohou pomoci.

FAQ

Kdo je hlavním účastníkem realitní transakce?

Hlavními stranami jsou prodávající (převodce), kupující (nabyvatel) a realitní zprostředkovatel. Jejich vztahy upravuje zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování.

Musí všichni spoluvlastníci souhlasit s prodejem?

Ano. Pokud vlastní nemovitost více osob, musí každý spoluvlastník udělit souhlas s převodem. Chybějící souhlas může celý obchod zablokovat.

Co je to AML povinnost realitního makléře?

Realitní kanceláře jsou ze zákona povinny ověřit totožnost klientů a původ jejich finančních prostředků u transakcí nad 1 000 EUR. Pokud kontrolu nelze provést, musí makléř obchod odmítnout.

Je třetí osoba financující transakci smluvním účastníkem?

Zpravidla ne. Zapůjčitel třetí osoby nebývá stranou kupní smlouvy. Makléř má ale povinnost zjistit, odkud prostředky pocházejí, a případně podezřelou transakci odmítnout.

K čemu slouží rezervační smlouva?

Rezervační smlouva, obvykle trojstranná, blokuje nemovitost pro konkrétního zájemce a definuje podmínky budoucí kupní smlouvy. Chrání kupujícího i prodávajícího před nejistotou v průběhu vyjednávání.

Doporučené

• Dlouhodobé trendy trhu nemovitostí: průvodce pro Mladoboleslavsko
• Jak probíhá předání nemovitosti: praktický průvodce