Darovaný byt, dům nebo pozemek můžete prodat kdykoli. Výjimkou je situace, kdy vás darovací smlouva váže zákazem zcizení. Daň je jiná otázka. Pokud jste v nemovitosti dva roky nebydleli, nevlastníte ji deset let (u darů do konce roku 2020 pět let) a peníze nedáte do vlastního bydlení, zdaníte rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti ke dni darování. Doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se vám nezapočítává. Níže najdete, jak se daň počítá, které doklady si schovat a jak prodej načasovat.
Stručně
- Darovanou nemovitost smíte prodat hned. Před podpisem si na listu vlastnictví ověřte, že na ní není zapsaný zákaz zcizení.
- Daň neplatíte, pokud jste v bytě nebo domě měli bydliště aspoň 2 roky před prodejem, pokud uplynulo 10 let od darování, nebo pokud peníze použijete na vlastní bydlení.
- U daru se doba vlastnictví dárce nepočítá, a to ani mezi rodiči a dětmi. U dědictví v přímé linii se počítá.
- Základ daně je prodejní cena minus cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni darování, minus doložené náklady. Sazba je 15 %.
- Kvalitní posudek ke dni darování a schované faktury mohou daň snížit o desítky tisíc korun.
Prodat můžete hned, pokud vás neváže zákaz zcizení
Darováním se stáváte plnohodnotným vlastníkem. Zákon vám nepředepisuje žádnou čekací dobu, po které byste teprve směli prodat. Čekání má smysl jen kvůli daním.
Omezit vás může jedině sama darovací smlouva. Rodiče do ní často dávají zákaz zcizení, aby dar zůstal v rodině, nebo věcné břemeno doživotního užívání pro sebe. Zákaz zcizení zapsaný v katastru znamená, že bez souhlasu oprávněné osoby nemovitost neprodáte. Věcné břemeno prodej nezakazuje, ale přechází na kupujícího, takže výrazně snižuje cenu i počet zájemců. Proto před prodejem vždy projděte list vlastnictví, hlavně části B1 a C. Postup popisujeme v návodu, jak zkontrolovat list vlastnictví.
Tři cesty, jak prodat bez daně
Příjem z prodeje darované nemovitosti je „ostatní příjem“ podle § 10 zákona o daních z příjmů. Osvobozený je ve třech situacích.
Dva roky bydliště
Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytu (včetně garáže, sklepa či komory a souvisejícího pozemku) je osvobozený, pokud jste v něm měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Rozhoduje vaše bydliště, ne bydliště dárce. Pokud vám rodiče darovali byt, ve kterém žijete už pár let, a prodáváte ho kvůli většímu bydlení, jste nejspíš osvobození. Na stavební pozemek bez domu se toto pravidlo nevztahuje.
Deset let vlastnictví, u starších darů pět
Druhá cesta je časový test. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je příjem osvobozený, když mezi nabytím a prodejem uplyne víc než 10 let. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stále platí pětiletý test. Lhůta běží od vkladu darovací smlouvy do katastru, protože tím se vlastníkem stáváte.
Peníze na vlastní bydlení
Pokud jste v nemovitosti bydleli méně než dva roky, můžete se daně zbavit i tak, že použijete získané prostředky na vlastní bytovou potřebu. Typicky jde o koupi jiného bytu nebo domu, ve kterém budete bydlet, nebo o splacení hypotéky na něj. Osvobozená je jen ta část příjmu, kterou na bydlení skutečně použijete. Lhůty a podrobnosti stanoví § 4 zákona o daních z příjmů. Tuhle cestu proto plánujte společně s daňovým poradcem dřív, než podepíšete kupní smlouvu.
Proč se doba vlastnictví dárce nepočítá
Na tomhle místě se nejčastěji chybuje. U dědictví zákon výslovně dovoluje započítat dobu vlastnictví zůstavitele, pokud jste dědili v přímé linii nebo po manželovi. Pro dar takové pravidlo neexistuje. Když vám otec daruje byt, který vlastnil dvacet let, váš desetiletý test začíná dnem darování.
Rodiny se proto někdy rozhodují, jestli převést nemovitost za života, nebo ji nechat v dědictví. Pokud dítě plánuje rychlý prodej, může darování přinést daň, kterou by dědic neplatil. Tohle rozhodnutí patří k notáři nebo advokátovi, ne do tabulky na internetu.
Jak se daň spočítá
Nezdaňuje se celá kupní cena, jen zisk. Jako výdaj uplatníte cenu nemovitosti zjištěnou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí daru. K ní připočtete doložené náklady na technické zhodnocení, opravy a údržbu a výdaje spojené s prodejem, například posudky, právní služby nebo provizi. Ze základu daně se platí 15 %. Z části nad 36násobek průměrné mzdy se platí 23 %, jak určuje § 16 téhož zákona.
Modelový příklad pro byt darovaný v roce 2023 a prodaný v roce 2026, kdy žádné osvobození neplatí:
Položka |
Částka |
|---|---|
Prodejní cena bytu |
4 200 000 Kč |
Cena zjištěná ke dni darování (posudek) |
−2 800 000 Kč |
Rekonstrukce koupelny (faktury) |
−180 000 Kč |
Posudek, právní služby a provize při prodeji |
−160 000 Kč |
Základ daně |
1 060 000 Kč |
Daň 15 % |
159 000 Kč |
Čísla jsou ilustrační. Ukazují ale, že každá doložená koruna výdajů vám ušetří 15 haléřů daně. Pokud prodáte se ztrátou, daň neplatíte.
Posudek ke dni darování rozhoduje o výši daně
Hodnota daru se neurčuje jako tržní cena, ale jako cena zjištěná podle oceňovacích předpisů. Ta bývá často nižší než cena obvyklá. Nižší výdaj znamená vyšší základ daně. Krajský soud v Českých Budějovicích v rozsudku sp. zn. 61 Af 5/2024 potvrdil, že výdajem při prodeji bezúplatně nabyté nemovitosti je cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku, nikoli cena obvyklá.
V praxi to znamená:
- Zjistěte, jestli k darovací smlouvě existuje znalecký posudek. Pokud ano, zkontrolujte, že je v něm cena zjištěná ke dni nabytí.
- Pokud posudek chybí, objednejte si u znalce zpětné ocenění k datu vkladu do katastru.
- Neopírejte se o inzertní ceny ani o odhad pro banku. Finanční úřad je jako výdaj neuzná.
Posudek pro daňové účely je jiná věc než odhad prodejní ceny. Ten druhý říká, za kolik byt prodat. Ten první říká, kolik z toho odečtete.
Přiznání, oznámení a doklady
Pokud daň vznikne, uvedete příjem v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém jste dostali peníze. Základní lhůta je 1. dubna následujícího roku, při elektronickém podání zhruba o měsíc později. Například za rok 2025 se dalo elektronicky podat do 4. května 2026. Ve stejné lhůtě je potřeba daň i zaplatit.
Pokud uplatňujete osvobození kvůli bytové potřebě, musíte to oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy jste příjem získali. Obecné oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč se na prodej nemovitosti zapsané v českém katastru nevztahuje.
Schovejte si:
- darovací smlouvu a vyrozumění o vkladu do katastru,
- znalecký posudek s cenou zjištěnou ke dni darování,
- faktury za rekonstrukce, opravy a údržbu,
- kupní smlouvu a doklady k výdajům při prodeji,
- doklad o trvalém pobytu, pokud se odvoláváte na dvouleté bydliště.
Jak prodej načasovat a připravit
Nejdřív si spočítejte, kolik vám chybí do osvobození. Když do konce desetiletého testu zbývá pár měsíců, vyplatí se počkat. Pokud daň nakonec zaplatíte, rozhodují dvě věci: kolik nemovitost vynese a kolik výdajů doložíte.
U cenotvorby pomáhá vědět, kde se v jednání o ceně ztrácejí peníze. Přehled o vyjednávání kupní ceny ukazuje, jak postupuje kupující. Prodávající se podle toho může připravit. Stejně důležité je pořadí kroků, tedy co udělat dřív, než nemovitost zveřejníte. Přehledně ho popisuje návod co udělat nejdřív při prodeji domu.
Pokud podepisujete smlouvu s realitní kanceláří, přečtěte si, na co si dát pozor u exkluzivní smlouvy. U pozemku navíc prověřte povodňové riziko pozemku. Kupující se na něj ptají a ovlivňuje cenu.
Jak to vidíme my
U darovaných nemovitostí vidíme dva opakované scénáře. V prvním rodiče převedou byt na dítě, to se odstěhuje za prací a za tři roky chce prodat. Nikdo mu přitom neřekl, že doba vlastnictví rodičů se nepočítá. Ve druhém je v darovací smlouvě zapsané věcné břemeno nebo zákaz zcizení a vyjde to najevo až ve chvíli, kdy je kupující připravený podepsat.
Proto začínáme listem vlastnictví a datem vkladu, ne fotkami. Spočítáme, kdy vyprší časový test a jestli se vyplatí počkat. Pokud se prodává hned, soustředíme se na to, co daň skutečně ovlivňuje: cenu, kterou kupující zaplatí, a doklady k výdajům. Silná prezentace, správně nastavená cena a cílené oslovení kupujících na Mladoboleslavsku dělají v čistém výnosu větší rozdíl než hledání kliček.
— Stanislav
Pokud prodáváte darovaný byt, dům nebo pozemek v Mladé Boleslavi nebo okolí, celý obchod s vámi projde náš tým: od kontroly listu vlastnictví a nastavení ceny přes prezentaci a marketing až po právní servis a předání. Začít můžete odhadem ceny nemovitosti nebo rovnou na stránce prodej bytu.
Časté otázky
Platí se daň z prodeje bytu darovaného od rodičů?
Záleží na tom, jak dlouho ho vlastníte vy a jestli jste v něm bydleli. Pokud jste v něm měli bydliště aspoň dva roky před prodejem nebo od darování uplynulo deset let, daň neplatíte. Doba vlastnictví rodičů se k vaší nepřičítá. Samotný dar od rodičů je od daně z příjmů osvobozený.
Musím čekat, než darovanou nemovitost prodám?
Nemusíte. Prodat můžete hned po zápisu do katastru, pokud vás neváže zákaz zcizení. Čekání má smysl jen tehdy, když se blížíte k dvouletému bydlišti nebo k desetiletému testu a chcete se vyhnout dani.
Co když k darování nemám znalecký posudek?
Nechte si ho zpracovat dodatečně, s oceněním ke dni nabytí daru. Bez něj nemáte čím doložit nabývací cenu. Pak riskujete, že zdaníte téměř celou kupní cenu.
Jak převést nemovitost bez daně?
Dar mezi příbuznými v přímé linii nebo mezi manželi je od daně z příjmů osvobozený a daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Daň může vzniknout až při dalším prodeji, pokud nesplníte žádnou podmínku osvobození. Před převodem se proto poraďte s notářem nebo daňovým poradcem, jestli je pro vaši rodinu výhodnější dar, nebo dědictví.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 (bydliště, časový test, dědictví)
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, vlastní bytová potřeba
- E15: Prodej darované nemovitosti a pravidla pro osvobození
- Daně a účetnictví: Zděděné a darem nabyté nemovité věci v daních z příjmů
- Rozsudek KS České Budějovice 61 Af 5/2024
- Finanční správa: Ostatní příjmy fyzických osob
- Finanční správa: Lhůta pro elektronické podání přiznání 2026
